“北京房价报复性上涨”温泉镇11.5亿的地价警报

  公证员站了起来，并离开了座位。她被眼前不自觉凑到前面的人群挡住了视线，为了履行职责，她必须站起来才能看到6号和8号的举牌。文字记者、摄影记者拥到了讲台上，一个记者把记录本放在了拍卖师的拍卖台上，埋头快速地记录。闪光灯毫无顾忌地闪烁着，周围的人都站了起来。通常而言，这种情况是不符合拍地现场纪律的。

　　叶向忠对此并不在意，作为北京市土地储备中心交易部主任，他的主持意味着拍卖地块的重要性。在88轮竞价过后，房间内发出了巨大的惊呼声——面积23万余平方米的北京市海淀区温泉镇D1地块拍出11.5亿元。

　　这是4月18日下午4时发生于北京市土地交易中心的一幕。8号——北辰实业股份有限公司(0588.HK)最终以上述价格竞拍成功。6号——北京万科匆匆而去。

　　在同一个地方，8个月前，华润置地以25.65亿元拿下清河地块。4个月前，金地集团4.08亿元获得马驹桥地块。3个月前，李泽楷旗下的高置投资5.1亿元拿下工体4号地。几天前，北京市国土局推出的成寿寺地块最终以3.41亿元成交。

　　在清河事件为北京地价确立新的心理坐标后，类似的数据陈列并不深孚人心。另一种数据解读可能更加直观：在备受关注的最近两起土地交易中，两个地块的楼面价格分别在3000元／平方米和5000元／平方米以上。

　　另一个数据显得更加让人不安。北京市2006年1～2月房地产市场运行情况显示，全市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米，同比上涨了997元/平方米，涨幅为17.3%。

　　同时，一个新的话题在北京房地产界迅速走红——北京将取代上海成为下一个重点调控对象吗？

　　报复性上涨

　　在海淀区温泉镇D1地块出现最终竞价结果之前，人们已经开始用“房价报复性上涨”这样的字眼来形容当前的“热情”弥漫的北京楼市。9个多月前，出于担心调控对市场的影响过大，国家有关部门负责人公开表示，近期将不会有新的调控政策出台。但是现在，越来越多的人似乎正在认同宏观调控在北京市场得到的以上最新评价。

　　地产界勤奋的评论者任志强在其4月7日的博客中写到，将充满了气的气球硬性地按在水里，一旦这种力减弱或者消失，球被压得越深越久，就会反弹得越高、越强烈。他文章的标题是《房价疯涨是个危险的信号》。

　　中原（北京）总经理李文杰说，温泉镇明星地块的高价拍卖，是近期北京土地市场标志性的缩影，它反映了发展商对未来一段时间内优质地块的诸多情绪，其中之一就是“盲目乐观”。

　　“很显然，我认为在北京和深圳这样的热点城市，房价的报复性反弹正在出现。”他说道。

　　开发商内部的交流也透露了这个正在趋于高涨的楼市背后的些许心态。在一个非正式的场合，潘石屹描述了同行在房价问题上不为外界所知的细节。“这些开发商私下讨论的不是数百元上涨的问题，他们在想，何不以千为单位调高房价呢，既然那么好卖？”

　　北京从调控中复苏的迹象甚至出现得更早。去年6月以来，北京的主流媒体相继举办了一系列论坛来探讨北京何时走出市场观望期。刚进入9月，潘石屹便宣布楼市正在走出观望期，他的依据是SOHO尚都的招商工作在山西和温州取得了意外的成功——单月交易量达到9亿多元。

　　去年底以来，北京楼市新盘的开盘量开始增大，房价在原来稳步上涨的基础上也开始快速上涨。官方的统计数据显示，今年1至3月，北京市预售商品住宅价格同比上涨14.8%。一年多前，排队拿号购房的拥挤场景再次在一些定位于普通商品房的项目上出现。位于青年路的某项目第四期1117套房源4天内即告售罄，开发商甚至发出一封公开信，向1000多名排队购房未果的客户公开致歉。

　　于是，更多的购房者正在加入购楼大军，他们担心房价继续上涨。学者们在报纸上的劝告显得异常苍白，易宪容式的预言似乎已经沦为过气的陈词滥调，他们似乎不准备再信任他，网络上的悲观气氛逐渐弥漫开来，“上涨论”几个月来首次开始和“降价论”、“崩盘论”平起平坐。

　　解读“地荒说”

　　温泉镇D1地块的高价出让，推动业内外再度高调谈论“地荒说”——这是开发商、建设部、国土部三方之间的一个古老话题。

　　“当前，土地供求是错位的。我们的市场上并不缺乏土地供应，但是我们缺乏有效的土地供应。”李文杰说。

　　他说，国土资源部相信市场上仍有大量的土地处于闲置状态，这个数字几乎和每年向市场上推出的土地数量相当，因此，若这些土地被盘活，开发商关于缺地的抱怨便不攻自破。但是，开发商却以当前的土地频频拍出天价为由，认为市场上供地不足。

　　这些争议正蔓延进大众舆论，一种情绪正在民众间和学术界形成。它认为，政府部门控制土地出让节奏，并通过竞价从中获取巨额土地出让金的事实，在某种程度上推高了房价。

　　或许是为平息外界在土地预期不明朗问题上的怨言，4月4日，北京市国土局在其网站上公布了《北京市2006年度土地供应计划》。按照该计划，在总量为6500公顷的土地供应中，年内北京住宅商品房用地为1600公顷，不足总量的1/4，比去年减少了100公顷，而经济适用房的供应量比去年多100公顷，达到300公顷。

　　此举过后，业界的质疑则转向了一系列具体问题。比如，该土地计划能否如约完成，以及政府能否同期推出多块位置邻近、优质、体量相对较大的地块入市交易，以平抑土地交易价。

　　对于前者，业界似乎显得理由充分。在去年的北京市土地供应计划中，政府本来酝酿推出1950公顷住宅用地，但是仅完成了36%，仅为627公顷。而其中一部分甚至是在年终突击放量实现的。

　　对于后者，业界有观点认为，在区域与体量兼具的优质地块出让中，土地供应放慢节奏，制造了预期上的紧迫感，引导开发企业拼力竞价，导致了高地价——高房价的必然后果。

　　“在当前的土地市场上，政府实行的是饥饿疗法。”业内专家对本报记者表示，以加快集中上市为主要特点之一的土地供应方式的改革，是解决目前房价的一个关键途径。

　　面对让业界为之侧目的土地成交价格，开发商们相信，优质土地的日益稀缺，以及不断升高的交易地价，将使当前不断追涨的房价得以维持。

　　然而，英国《金融时报》的中文专栏作家周其仁写道，土地缺乏供应弹性——即上帝造地的数目是既定的，难以对增长的土地需求做出灵敏的反应——这种学术化的推理将被证明是错误的。

　　北京：下一个上海？

　　北京房价的持续高幅上涨以及“地荒论”的再次被瞩目，这些因素正在制造一个时髦话题：北京，是否将是下一个“上海”？

　　“当前的北京，与去年年初前的上海非常相像。”潘石屹说。脱离了住宅业务的他，显得异常超脱。

　　李文杰说：“我相信，更大的宏观调控很快就会来到。宏观调控风雨欲来。”他表示，现在的房价情势是普涨。

　　与此同时，不断有消息传出，从上海撤退出来的游资正在进入北京、深圳等城市，这些城市在宏观调控中一度被定性为“正常”。

　　政府部门尚未对调控的前景做出任何声明。但是在不久前的一个内部会议上，有关主管部门的一位人士暗示说，对于热点城市，政府可能采用行政手段进行调整控。目前尚需政府暖市的上海楼市，就是在一连串包含行政手段的组合拳后显露疲态的。

　　可以预计，如果有关部门不愿意看到北京的房价涨势持续下去，或许会采取一定措施。当前，舆论、房价稳步上升的现状以及开发商私底下看多未来的论调，都正在为这个可能性营造氛围。

　　政府部门可以选择的调控手段相对较多，其中包括传言中的加息。李文杰说，今年一季度全国GDP增速达10.2%，这个数字显示了投资的过热迹象。对整体经济运行环境的担忧，可能引发针对房地产行业的限制性调控，业界对此并不陌生。去年开始迄今的新一轮房地产调控，很大程度上就来源于对国家整体金融风险的担忧。

　　最新的消息是，基于近期各地上报国务院的调研报告已经成型，建设部或将公布新一轮调控思路。