前两月北京房价涨17.3％ 有多少调控牌可期待

  尽管2月份价格涨幅较上月有所回落，但全国70个大中城市新建商品房销售价格仍同比上涨6.2%。就北京而言，今年前两个月商品房交易平均价格为6776元/平方米，比去年同期上涨了17.3%。

　　受宏观调控影响，去年以上海为代表的前期房价累计涨幅较高的地区，一度出现房价上涨停滞甚至回落的局面，潜在购房者也因此长舒了一口气。不过，几个月之后，房价似乎

又重拾牛市，开始了新一轮的上涨。

　　这让社会再度感到不安，有关部门也再次放出“狠话”：建设部住宅产业司司长沈建忠表示，当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市将动用相应的手段予以调节。政府将用什么手段来调节房地产市场，现在还不得而知。不过，各种措施似乎都存在一定的局限，效果也非常有限。

　　分析人士认为，土地是房地产供给的源头，具有垄断属性，而且是商品房成本最重要的组成部分，因此，它是改善房地产供需关系最为重要的内容。无论是去年3月国务院下发的《关于切实稳定住房价格的通知》，还是去年5月，建设部、发改委等七部委发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，都有专门内容涉及增加和改善土地供应，尤其对经济适用房、廉租房建设，更是明确要求加大土地供应力度。

　　但另一方面，按照正常周期，从土地出让到形成商品房供给有近两年的时间，因此，增加土地供应量对抑制房价上涨有较长的时滞。此外，地方政府和开发商在土地问题上犬牙交错的利益纠葛，更使土地调控的执行力遭到质疑。

　　观察人士认为，从地方政府的角度，并不希望土地价格因供应增加而出现下调，而在价格持续上涨的背景下，部分开发商出于风险考虑，购置土地的意愿并不强。从北京的情况看，2005年计划供应1900公顷商品房用地，但实际出让只有880公顷。而对于业界曾寄予厚望的盘活存量土地政策，则更有“雷声大、雨点小”之嫌。按照官方说法，北京市被开发商囤积的“闲置”土地足够10年开发之用，但这些土地被无偿收回则非常鲜见。

　　从土地调控遇到的种种问题看，这一手段要想真正发挥应有的作用，还必须解决某些超越房地产行业本身的体制障碍。

　　金融是地产调控的另一项重要手段。作为一般性货币政策工具，上调存款准备金率或利率将从流动性角度抑制对房地产的需求，特别是投资/投机性需求；与此同时，信贷政策也可以直接针对具体行业，此前银监会和人民银行就专门针对房地产制定了相应的调控措施。

　　不过，分析人士认为，货币当局对房地产的调控更多地是从金融安全的角度考虑的,不太可能专门从抑制房价过快上涨的立场制定相应的政策。倒是近期全社会流动性过于泛滥可能引发银根收紧，从而间接抑制房地产需求。

　　税收对房价的调节作用主要是通过提高交易成本实现的。如《意见》要求，对个人购买住房不足2年转手交易的，按取得的销售收入全额征收营业税；超过2年的，则免征营业税。理论上，流转环节税负的增加将打击投机性需求，对打击炒房具有一定的作用。

　　但观察人士同时表示，税收的提高也是一把双刃剑，在抑制一级市场投机的同时，也变相提高了二级市场转让成本，如果房地产市场需求持续旺盛，则税负就会转移到购买人身上。

　　在一些老百姓眼中，一系列的调控措施在抑制房价过快上涨中所起到的作用只能说是差强人意。而一些稍显偏激的观点则认为，技术手段是一回事，政府对房价上涨的矛盾心理或许才是更根本的问题。至少，对于房价这样涉及老百姓重大切身利益的问题，各地政府拿出一个具体的政策目标，告诉开发商和购房人，政策的底线是什么、触及底线将会有什么措施出台总是做得到的。只有这样，才可能有真正的“房价稳定”。(记者 曹腾)