六路人马13年角力 上海惊曝“烂尾楼”漩涡

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　　新律大厦13年的沉浮史就是中国楼市13年的反思史 李和裕 摄

     【编者按】

　　名利场亦是角斗场。

　　近日，上海浦东一座本不起眼的楼盘低调开盘，却不经意揭开了一幕长达13年的“烂尾楼”争夺史。算上刚刚在几个月前“出事”的倒数第二任东家，这座“烂尾楼”已经令六家企业为其角力，不少企业更是损失惨重。

　　当一切都被楼市的所谓繁荣掩盖，当暴利疯狂席卷的时候，没有人愿意戳破这伤疤；而当一切重新回复平静时，总有人会付出代价。这“烂尾楼”恰似多棱镜，折射出这些年来，我国发展速度极快的房地产业产业化进程中，真实与虚伪、辉煌与疯狂、理性与暴利，“暗箱”与争斗纠结的历史。

　　陷入这巨大漩涡的，又何止这些开发商？

　　“幸福的家庭是相似的，不幸的家庭却各有各的不幸。”在不少烂尾楼项目随楼市发展而重被注资、喜获新生时，也有一些项目命运多舛。上海浦东的新律大厦，便用自己的13年画出了这样的曲线。

　　调控出手

　　两任香港东家出局

　　新律大厦于1993年正式启动，这个时间如今在房地产业内人士看来，的确有点尴尬。因为从我国房地产市场产业化历程的波动上看：1979年至1985年是复苏期，1986年至1990年为发展期，1991年至1998年则为增长和宏观调控期，新律大厦可以说是正是出生在那一轮房地产热潮的下行拐点。　

　　新律大厦位于上海浦东金桥地区的金藏路近浙桥路口，最早一任东家为香港新律有限公司。在1992年8月，金桥出口加工区招商引资热潮迭起之时，新律公司也积极投身其中，与上海金桥联合投资开发公司签订了金桥出口加工区18-03号地块的转让合同，该地块上后来发展的便是新律大厦项目。

　　记者手头一份发黄的资料显示，该地块面积为6782平方米，转让价格为600美元/平方米，总价为406.92万美元。原规划中的新律大厦为一幢高级商办楼，建筑面积逾4万平方米。为开发该项目，新律公司还设立了全资子公司香港新律（上海）有限公司，注册资本1050万美元。

　　“许多外资开发商都是在那一时期通过买地开发进入上海房地产市场的，港资地产最早也最多，台资企业也不少，还有以新加坡、印尼为代表的东南亚企业，‘三大军团’嘛。”上海浦东房地产经济研究中心主任李战军此前向记者表示，“但是这些外资也不是一进来马上赢钱的，特别是那些在1994年左右进军内地的，正赶上宏观调控，有的当时就被迫撤离，留下来的也多数是要亏损到2000年以后了。”

　　新律公司便是倒霉的前者。

　　到了1994年10月，对于已建至地面8层的新律大厦，新律公司想通过对外预售回收部分资金，却因国家开始宏观调控，房地产作为调控重点，楼市迅速变得低迷而落空。“当时的商品房预售标准没有今天严格，只需完成基础部分即可申请入市。和今天一样的是，定金、预售款是开发商资金链上的重要一环。显然，这一环没扣好加剧了新律大厦的资金问题，也使新律公司陷入窘境。”知情人士称。

　　1995年4月，新律大厦开发到房屋结构第12层，终因新律公司缺乏后续资金而停建。据查，在停建约1年零10个月后，经协商，新律公司将整个项目以公司股权转让方式卖给了香港金利丰工程有限公司。

　　然而好景不长。项目第一次被收购后，又因拖欠几千万元的工程款，新的项目公司被施工单位江苏省泰兴市第一建筑安装工程公司告上法庭，随后又加上项目还拖欠交通银行上海浦东分行巨额贷款等一系列经济纠纷，新律大厦最终被法院判决清偿，由上海市高级人民法院统一主持执行拍卖。

　　在经历了耗时长久的4次流拍后，新律大厦在2001年11月被上海金三元投资有限公司以3180万元人民币的底价接盘。曾经的两位香港东家则黯然退出，再没听到他们涉足上海房地产市场的消息。

　　楼市淘金

　　金三元与望源之争

　　1999年至今是我国房地产发展的新一轮高速增长期，金三元公司在楼市开始升温的2001年对新律大厦采取“扫尾”行动，这种把握机会的能力被市场肯定。然而，便宜谁都想。当市场再次将目光投向这个项目时，却是因为它掀起的一场旷日持久的争夺战。

　　拍下新律大厦的金三元公司与交通银行上海浦东分行、江苏省泰兴市第一建筑安装工程公司签订了协议，金三元公司以3180万元受让该项目，其中2000万元是偿还给交行的贷款，1180万元是偿还泰兴公司的工程款。对于该笔工程款，金三元公司表示以150万元现金加1030万元记账式国债的方式支付。值得注意的是，其后金三元公司与下一任接盘者上海望源企业发展有限公司之间的经济纠纷，与这笔记账式国债有着莫大的干系。

　　“金三元公司其实没开发过什么项目，就在浦东五莲路有一处物业，接盘新律大厦后也根本无意投入续建，而是四处寻找新买家，想通过转手赚一笔。通过朋友介绍，我们就这样接触上了。”2006年10月，望源公司董事长季宝红对记者回忆起几年前的事情。

　　知情人士介绍，当时的金三元公司也是经人介绍去购买新律大厦，但是订了合同后却拿不出钱来支付，介绍人只得又另找买家。如此看来，金三元公司纯粹是一个在市场间游走的机会主义者，属于当时很盛行的“低价买进、高价卖出”的投机客，事后的发展似乎也印证了这一点。

　　当然，望源公司相中这个“烂尾楼”也是开发商的逐利本性使然。以房地产营销代理起步的望源公司是在房地产业经历多年低迷、国家推行住房改革以拉动内需的1998年踏入开发市场的，在业内看来，算是赶上了一次“摸底反弹”的好时机。在把目光投向新律大厦前，望源公司已靠几个住宅小区的开发在上海楼市内小有名气，新律大厦则成为其新的目标。

　　2003年2月19日，望源公司与金三元公司在接洽后达成了最终协议，金三元公司将新律大厦以3350万元的总价转让给望源公司，同时望源公司承诺另支付金三元公司高达2040万元的转让中介费及代付费用———金三元公司眼看就要大赚一笔了。但是，后来在这笔中介款项的支付问题上，望源公司与金三元公司产生了分歧，由此引发了一场旷日持久的官司，也使新律大厦的命运更加曲折。

　　季宝红介绍说，望源公司在2003年2至3月间付清了3350万元的转让款，并于当年3月11日拿到了新律大厦的产权证。但随即其发现金三元公司在新律大厦尚有1030万元的待付国债未了，就是应由金三元公司支付给泰兴公司的那部分工程款，而泰兴公司也因这笔国债没有兑现而滞留在新律大厦工地不肯退场。“凭直觉我判断这笔国债债务将对自己不利，所以采取了暂缓支付2040万元中介款项的做法。”

　　到了当年的3月20日，望源公司要求泰兴公司退场，参加新律大厦续建工程招投标，泰兴却表示拒绝，并称续建工程仍应由其完成。同时，望源公司和金三元公司就履行协议承诺进行了商谈，但当金三元公司向望源公司提出收取剩余的那笔中介款项时，望源公司却以金三元公司无法出具相关证明而拒绝支付。就此问题，双方多次沟通未果，直至对簿公堂。

　　同年5月26日，金三元公司以望源公司未支付2040万元中介款项构成违约为由向法院提起诉讼，要求解除协议，恢复原状（即返还项目），并赔偿10%的违约金。望源公司则以金三元公司与泰兴公司有债务未清，未履行协议约定交付可供续建的工程，已违约在先为由提起反诉。

　　“黑金”阴影

　　烂尾楼与“金融大盗”

　　2004年3月23日，神秘富豪国洪起在下落不明长达两个月之后，被江苏省警方在北京抓获并刑事拘留。至此，这位涉嫌制造了涉及北京、山东、江苏、广东等地，金融、房地产、建材、化工等行业，金额高达数十亿元的系列金融诈骗大案的主谋，终于落网。而谁又会想到，新律大厦竟然与他也有着一缕联系。事情愈加复杂。

　　2003年11月，法院一审判决，支持金三元公司的诉讼请求，解除项目转让协议，望源公司败诉。对于这样的结果，季宝红很不服气并提出上诉。虽然二审对一审遗漏的一些关键词都予以了补正，但依旧是维持原判。

　　就在季宝红把精力扑到新律大厦纠纷二审的时候，“金融大盗”国洪起因涉嫌金融诈骗被捕的消息传出。国洪起涉嫌用虚增的国债作抵押骗取广东发展银行的近7亿元银行贷款，涉嫌非法圈地6000多亩兴建东方大学城高尔夫球场，涉嫌诈骗南京禄口国际机场投资有限公司资金3亿元等。并且，国洪起的惯用手法是，通过其妻姐孙戈任法人的公司从资本市场非法圈钱，再划入由其妻孙涤非任法定代表人的公司合法洗钱，最后划入其在全国开设的几十家经营范围不同的公司来完成诈骗犯罪。

　　季宝红惊讶地发现，金三元公司就是国洪起全国40多家关联公司之一。金三元公司的有关材料中显示，该公司建立之初，国洪起的弟弟国洪新就出资占有20%的股份，之后公司经过股东变更，变更后的股东之一便是国洪起的妻姐孙戈。“另外，我们还调查发现，那笔用于偿付工程款的记账式国债早已被提空了。”

　　了解到金三元公司与国洪起之间联系的季宝红，像是捞到了什么，忍不住认为自己的纠纷与国洪起势力有着某种关系。去年5月，季宝红就自己公司的案子向国内法律专家中国政法大学校长江平等人请教，专家论证意见书的结论也认为该案在违约金判罚、二审程序等方面存在一些问题。基于此，季宝红选择了继续申诉。但是如今，他又向记者表示因“压力太大”已主动撤回。

　　今年6月，国洪起因犯合同诈骗罪、虚报注册资本罪在南京被一审判决执行有期徒刑15年、剥夺政治权利5年。由于国洪起涉案范围也包括房地产，业内人士纷纷指出，除了要堵上金融制度、房地产制度方面的漏洞，还应在政府部门公权力限制、监管力度、不法商人的操作手段等问题上反思。

　　接棒游戏

　　新东家的再度角力

　　在金三元公司因国洪起一案被江苏警方强制变卖股权，望源公司还在想办法为自己争一口气的时候，新律大厦又陷入了新一轮的“角力接力赛”。戏剧化的是，又一任东家“出事”了。

　　记者了解到，2004年6月从金三元公司手中最终迅速接手新律大厦的企业是上海森辉房地产开发有限公司。森辉公司成立于2004年5月10日，法人代表栾秋辉，注册资本1000万元人民币，股东包括两家企业———上海森晟世洋投资有限公司（控股90%）和上海森晟世洋房地产开发有限公司（持股10%）。

　　接手新律大厦前，森晟世洋在操作烂尾楼方面积累了一些经验。2003年，森晟世洋组建的另一家项目公司———上海顺峰酒店管理有限公司投资了上海长宁虹桥商务区的森晟世洋国际广场项目，将原先的烂尾楼包装成酒店式公寓，虽然规模不大，但租赁运营不错。

　　对于新律大厦，森辉公司“依样画葫芦”，也将其包装成为了上海浦东金桥地区的一栋具备小户型、精装修、全配置特色的产权式酒店公寓，并更名为“森晟世洋国际大厦”，而且续建工作看来也挺顺利，新规划为28层楼高、建筑面积约3.5万平方米的森晟世洋国际大厦于去年7月结构封顶。

　　但是，这幢“烂尾楼”似乎总是给接盘者带来不祥。

　　就在森辉公司进行预售申请及准备工作之时，令人大跌眼镜的事情又发生了。去年9月底，还没拿到预售许可证的森辉公司的投资方突然发生变化，原来的上海森晟世洋两家企业变成了新疆大陆桥集团有限责任公司（持股90%）和乌鲁木齐铁路新星散热有限公司（持股10%），法人代表也由栾秋辉变更为马海。

　　要知道，根据当时森辉公司与金三元公司签订的转让协议，森辉公司可是以3350万元的“原价”接手新律大厦，如果按当时预定的每平方米12000元顺利完成销售，原股东方就可直接进账4个多亿的巨款。是怎样的原因，森辉公司要急匆匆抛弃费劲力气拿到的“金圪塔”？

　　原来，森辉公司的老板栾秋辉也“出事”了。记者调查得知，原为期货操盘高手的栾秋辉曾利用新疆铁路局旗下企业开具信用证，一度创下国内期铜交易量之最，资产也在2002、2003短短两年间，从最初的5000万元升至近4个亿。后来，栾秋辉才抽出部分资金在上海成立公司，通过收购“烂尾楼”进入房地产业。

　　但是，2004年4月，国内铜价下跌，栾秋辉资产大幅缩水。到了2005年12月，中航油陈久霖期市翻船，国资委自此对国企从事期货套期保值业务进行限制，栾秋辉的期市交易信用证也受阻，最后被强制平仓，亏损近5亿元。

　　时势逼迫，才出现了上述股权变更的一幕。而知情人士续称，今年6月底，新疆铁路公安局以涉嫌巨额行贿等罪名刑事拘留了栾秋辉，至今还在羁押。

　　本以为脱离苦海的新律大厦命运多舛，新接棒的新疆大陆桥集团是否就是最终的胜利者？上周末，记者来到楼盘现场，昔日的烂尾楼已不复存在，取而代之的是看起来现代、时尚的“碧云·东壹栋”（新推广名）。然而，售楼处冷清的场面让人并不乐观。工作人员告诉记者，楼盘目前的报价为每平方米13000元，但来自上海“网上房地产”的统计显示，自今年1月拿到预售证以来，585套可售房源只卖出32套，成交均价只在每平方米9697元。

　　信义地产分析师表示，虽然紧邻浦东著名的碧云国际社区的选址、紧凑的房型等可以为项目加分，但经过去年“国八条”和今年“国六条”的洗礼，上海楼市内的投资热已经完全冷却，投资客撤离、自住客观望，对于产权式酒店公寓这种投资属性比较重的物业来说更显不利———“好日子过去了。”

　　新律大厦１３年沉浮史

　　时间 股权方 经历 结果

　　1992年8月-

　　1995年4月 香港新律有限公司 406.92万美元拿地，开发中途因资金链问题而转让股权 退出上海楼市

　　1997年2月-

　　2001年11月 香港金利丰工程有限公司 受让股权，但仍无力续建，项目被法院拍卖 退出上海楼市

　　2001年11月-

　　2003年3月 上海金三元投资有限公司 以比原地价还低的3180万元人民币拍得项目，但未开发而是直接寻找下家，本可获利2210万元 因国洪起一案公司被变卖股权

　　2003年3月-

　　2004年6月 上海望源企业发展有限公司 3350万+2040万元人民币购买项目，后与上家发生纠纷 败诉，项目产权被注销收回

　　2004年6月-

　　2005年9月 上海森晟世洋投资有限公司，上海森晟世洋房地产开发有限公司 3350万元人民币低价收购，重新包装开发至结构封顶，如按原定12000元/M2出售，可进账逾4亿元 因栾秋辉“出事”而出让所组建的项目公司股权

　　2005年9月

　　至今 新疆大陆桥集团有限责任公司，乌鲁木齐铁路新星散热有限公司 收购森辉公司股权，现以13000元/M2均价预售，如顺利完成销售可进账约4.29亿元，为13年前项目地价的13倍 续建、预售中      （李和裕）

楼市当防 “赌徒”和“负心汉”

　“烂尾楼”是房地产市场的一块“沼泽地”，有人试着走，虽然艰险，左跨右跳倒也过去了，后来人看到前人的脚印，便放心地踏步跟上，但不懂得掌握力度的，便一脚沉了下去。

　　历时13年、6任新老东家的激烈角逐，新律大厦这座烂尾楼从楼市的低谷跋涉至颠峰，可惜没有像大多数项目那样抓住暴利的契机，又在商战中沦落到调控后时代的冷冷季节。千里迢迢赶来内地淘金的香港投资者沉下去了，幕后老板大玩金融诈骗的金三元沉下去了，还有“赔了夫人又折兵”的望源、哪站起来又在哪趴下的森辉，只剩新疆企业还在泥沼上尽力保持平衡。

　　“如果交易顺利的话，我们和金三元就都是赢家。从2003年开始，上海楼市是高速发展，这两三年里价格几乎翻番。哪知天意弄人、事与愿违。大家都没有抓住这一票。”事到如今，望源的季宝红还在感叹自己时运不济，只剩两手空空。

　　是什么驱使着投资者们争相成为楼市的淘金者？是什么让开发商们前赴后继地跨入漩涡？

　　“涉及资金面这么大的高利润行业自然能吸引众多投资者，加上房地产业内演绎了不少暴富故事，各路逐利资本更加趋之若鹜。”易居（中国）研发中心分析师杨红旭认为。

　　的确，一段时期内，仅需少量启动资金就可向银行申请大额贷款买地，再将土地抵押给银行从而获得大量的工程建设资金，在工程开工后不久又开始预售期房继续“利滚利”发展，开发商不停上演着“空手套白狼”的连环情节，操作“烂尾楼”更被看作是暴富捷径。

　　再看看金三元、森辉这样的企业，从金融转战房地产，无视风险、盲目投资。“这些公司进入楼市的主要目的是炒地皮、炒项目，这是后来造成局部地区房地产过热的重要原因。”分析师指出。在这些投资者掘金楼市、制造泡沫时，也为市场带来了违法的“病毒”。暗箱操作的阴影挥之不去。

　　“近年来高速发展的房地产市场吸引了太多的机会主义者，他们的‘赌性’主宰了市场。”专家开始反思，“在国外，这些在市场内迅速流动的热钱就被比作是‘赌徒’和‘负心汉’的结合体———短期投机及赢利后快速撤离，对楼市造成了不小的伤害。”

　　“暗箱”已经在一一曝光，房地产业也已经在为过快增长和发展畸形，付出高昂的成长代价。（记者 李和裕 柯鹏）